주)우리신문 임기섭 기자 | 정부가 1기 신도시(분당·일산·산본·평촌·중동) 재건축 과정에서 지역 내 영구임대주택 재건축을 함께 진행해 이주주택으로 활용하겠다는 방안을 내놨다.
1기 신도시의 1만4천가구 규모 영구임대주택 단지는 입지가 우수하고, 밀도가 낮아 임대·분양을 포함한 이주주택을 공급하는 데 용이하다는 게 국토교통부 판단이다.
문제는 영구임대주택 거주민이 재건축 공사기간 어디로 이주해 살 것이며, 기존 거주 단지로 다시 돌아올 수 있는지다.
'올림픽선수촌 아파트 모델'…이주주택 사용후 분양
국토교통부는 1기 신도시 등 노후계획도시 재건축을 위한 마스터플랜인 정비기본방침을 14일 공개했다.
정비기본방침은 '노후계획도시 특별법'에 따라 국토부 장관이 10년 단위로 수립한다. 지방자치단체가 세우는 상세 계획인 노후계획도시 정비기본계획의 가이드라인 역할을 한다.
통상 정부가 기본방침을 먼저 세우면 이를 바탕으로 지자체가 기본계획을 수립하지만, 노후계획도시의 경우 재건축에 걸리는 시간을 단축하기 위해 기본방침·기본계획 수립을 정부와 지자체가 동시에 진행했다.
마스터플랜에서 가장 눈길을 끈 것은 이주계획이다.
정부 계획대로 1기 신도시 정비가 진행되면 올해 11월 선정되는 선도지구 최대 3만9천가구를 시작으로 2027년부터 10년간 해마다 2만∼3만가구의 이주 수요가 생긴다. 이에 따라 지자체들은 원활한 1기 신도시 재건축을 위한 주요 변수로 이주대책을 꼽아왔다.
기본방침에는 우선 지역 안팎의 유휴 부지를 확보해 이주주택을 짓고, 인근 공공택지 물량을 활용한다는 방안이 담겼다. 1기 신도시에서 가장 먼저 재건축을 진행하는 선도지구 이주대책에 이 방식이 적용될 것으로 보인다.
국토부는 "서울 올림픽 선수촌 아파트처럼 이주주택으로 활용한 이후 리모델링해 분양하는 사업 모델을 검토하겠다"고 했다.
올림픽 선수촌 아파트는 1988년 서울올림픽 때 180일가량 선수단 등의 숙소로 쓰인 뒤 리모델링 후 분양됐다. 1기 신도시 이주주택의 경우 거주 기간이 2∼3년 이상으로 더 길겠지만, 비슷한 방식을 고려한다는 것이다.
영구임대주택 재건축해 이주주택 활용
영구임대주택 재건축을 통한 이주대책도 추진한다.
1기 신도시 내 영구임대는 ▲ 분당 4개 단지 5천800가구 ▲ 일산 3개 단지 2만3천가구 ▲ 중동 2개 단지 1만9천가구 ▲ 산본 3개 단지 3만4천가구 ▲ 평촌 1개 단지 9천가구 등 총 1만4천가구다.
1기 신도시 영구임대는 거주민의 교통비 부담을 줄이기 위해 도심 요지에 자리 잡고 있기에 이곳을 고밀 개발해 이주주택으로 활용한다는 구상이다.
그러나 주변 임대료 시세의 30% 정도를 부담하는 영구임대 원주민을 다른 지역으로 이주시키는 것은 원주민 당사자는 물론 사회적 반발에 부딪힐 가능성이 적지 않다.
국토부 관계자는 "영구임대주택 입주자들의 기존 생활권 인근에 이주주택을 공급해야 한다는 공감대가 당연히 형성돼 있다"고 밝혔으나 입주자들이 받아들일 만한 자리가 나올지 미지수다.
서울시가 노원구 영구임대주택 재건축을 진행하고 있으나, 아직 완료된 사례가 없어 영구임대를 이주대책에 사용하는 것은 '신기원'을 여는 것이기도 하다.
유선종 건국대 부동산학과 교수는 "현실적으로 1기 신도시 이주대책에 대한 뾰족한 대안이 없기에 영구임대주택 재건축을 활용하는 방안까지 나온 것 아닌가 한다"며 "1기 신도시 이주 수요를 감당하기 위해 또 다른 이주민을 만든다는 것이기에 영구임대 입주자들을 어디로 이주시킬지가 먼저 세심하게 검토돼야 한다"고 말했다.
이주금융 지원도…보증상품·리츠 활용
재건축되는 단지에 평수가 작은 기존 영구임대 거주자와 30∼40평대에 거주하던 1기 신도시 재건축 아파트 이주자를 한꺼번에 수용하는 것 또한 어려운 과제다.
국토부는 저층부에는 작은 평수의 오피스텔과 생활 기반시설을 배치하고 그 위에 아파트를 넣는 주상복합 형태를 고려하고 있다. 이때 영구임대 원주민의 임대료가 상승할 가능성이 있다.
영구임대주택 재건축이 대안이 될 수 있다는 의견도 있다.
이창무 한양대 도시공학과 교수는 "1기 신도시 내 임대주택이 오래돼 재건축해야 하는 시기가 도래했다"며 "완벽한 대안은 아니지만 선택지를 하나하나 늘려가다 보면 이주에 따른 전셋값 불안은 덜 수 있을 것"이라고 말했다.
다만 이 교수도 영구임대 원주민에 대한 이주 문제가 발생한다는 점을 지적하며 "이에 따라 효과가 생각보다 제한적일 수 있다"고 말했다.
국토부는 이주금융도 지원하기로 했다
사업단계별 맞춤형 보증상품을 만들고, 이주지원 리츠를 통해 이주비와 이주공간 대여를 지원한다.
국토부는 주택시장을 모니터링해 이주수요 대비 주택공급이 충분하지 않다고 판단되는 경우 '허용정비물량제도'를 활용해 이주수요를 관리하기로 했다.
허용정비물량은 관리처분계획 인가를 받은 실제 착공 물량으로, 지자체는 관리처분계획이 인가되는 해(1기 신도시는 2026년)부터 신도시 내외 관리처분계획 인가 시기를 조정할 수 있다.
새로 도입하는 분양전환형 신축매입 임대주택과 한국토지주택공사(LH)가 매입하는 미분양주택도 이주주택으로 활용하는 방안도 검토한다.
익명을 요구한 한 부동산 전문가는 "저층 주거지 재개발의 경우 세입자와 영세민이 많아 이주대책이 필요하지만, 1기 신도시 거주자들의 자산과 소득 수준을 고려하면 현재 논의되는 이주대책은 과도해 보인다"며 "1기 신도시 주민들이 각자 유연하게 대응할 수 있도록 차라리 금융 지원을 강화하는 편이 낫다"고 말했다.
국토부는 1기 신도시 주민 2천900명을 대상으로 이주대책 수립 방향을 설문 조사한 결과 주민 83%가 생활권 내 이주를 희망하며, 이주주택 제공 때 입주 의향이 있다는 응답자가 74.7%였다고 밝혔다.
국토부는 이날부터 지자체에 기본방침(안)을 공개해 의견을 수렴한 뒤 노후계획도시정비특별위원회의 심의를 거쳐 10∼11월 중 기본방침을 확정한다.
